Ejemplo resuelto
Lucía pide 200.000 € a 30 años. Compara dos ofertas:
| Fija al 2,5 % | Mixta: 2,5 % cinco años y Euríbor + 0,75 % | |
|---|---|---|
| Cuota los 5 primeros años | 790,24 € | 790,24 € |
| Cuota desde el año 6 | 790,24 € | 928,72 € (con Euríbor al 3,239 %) |
Con el Euríbor de octubre de 2026 (3,239 %), la mixta pasaría a costar unos 138 € más al mes a partir del sexto año. Si el Euríbor bajara, podría salir más barata: prueba distintos valores en la calculadora.
Cómo se calcula
En España casi todas las hipotecas usan el sistema francés: pagas una cuota mensual constante que incluye intereses y una parte de devolución del capital.
Cuota = Capital × i ÷ (1 − (1 + i)−n)
- i es el tipo de interés mensual: el TIN anual dividido entre 12 (2,5 % → 0,2083 % al mes).
- n es el número de cuotas: los años por 12 (30 años → 360 cuotas).
Cada mes, los intereses son lo que debes por el tipo mensual, y el resto de la cuota reduce la deuda. En la primera cuota de Lucía, 416,67 € son intereses (200.000 × 2,5 % ÷ 12) y 373,57 € devuelven capital.
En las hipotecas variables y mixtas, cada vez que cambia el tipo se recalcula la cuota con la misma fórmula, usando la deuda pendiente y los meses que faltan.
Preguntas frecuentes
¿Qué es mejor, una hipoteca fija, variable o mixta?
Con la fija pagas siempre la misma cuota, aunque suba el Euríbor. Con la variable la cuota se revisa (normalmente cada 6 o 12 meses) según el Euríbor más un diferencial: puede bajar o subir. La mixta combina unos años a tipo fijo con el resto a variable. Depende de cuánto riesgo de subida estés dispuesto a asumir y de las condiciones que te ofrezca cada banco.
¿Cuánto vale el Euríbor ahora?
El Euríbor a 12 meses, la referencia de la mayoría de hipotecas variables en España, cerró octubre de 2026 en el 3,239 % según el Banco de España. La calculadora lo usa por defecto, pero puedes cambiarlo para ver qué pasaría si sube o baja.
¿Qué diferencia hay entre el TIN y la TAE?
El TIN es el tipo de interés que se aplica al capital y es el que determina la cuota. La TAE incluye además comisiones y algunos gastos obligatorios, y sirve para comparar ofertas. Esta calculadora usa el TIN.
¿Por qué al principio pago casi todo intereses?
Porque los intereses de cada mes se calculan sobre lo que aún debes. Al principio debes mucho, así que la mayor parte de la cuota son intereses; con los años la deuda baja y cada cuota amortiza más capital. Lo verás en el cuadro de amortización.
¿Cuánto me presta el banco?
Depende de cada entidad y de tu solvencia. Para vivienda habitual, lo habitual es que financien como máximo el 80 % del valor de tasación o del precio de compra (el menor de los dos), así que necesitarás ahorros para el resto y para los gastos de compra.
Fuentes y metodología
Sistema de amortización francés con cuotas mensuales, sin comisiones ni seguros. Las cuotas se redondean al céntimo y la última absorbe la diferencia. En variables, el Euríbor se mantiene constante. Los casos de prueba (cuotas fijas y el cambio de cuota de una mixta) se han contrastado con el simulador del Banco de España y coinciden al céntimo.
- Simulador de cuota de préstamo hipotecario o personal (contraste de los casos de prueba) — Banco de España (consultada el 4 nov 2026)
- El Euríbor a 12 meses se situó en el 3,239 % en octubre — Banco de España (consultada el 4 nov 2026)
Actualizado: 4 nov 2026 · Revisado por Ertzil · Cómo verificamos